سوق العقارات الإسباني في عام 2025: بين ارتفاع الأسعار وسياسات الإسكان الجديدة

يمر المشهد العقاري الإسباني بواحدة من أكثر لحظاته تعقيداً في العقود الأخيرة. فمع استمرار أسعار الشراء في ارتفاعها الذي لا يمكن إيقافه، وتزايد الضغط على سوق الإيجارات والسياسات العامة الجديدة التي تحاول موازنة الموازين، نلقي نظرة متعمقة على الوضع الحالي والتوقعات المستقبلية لقطاع العقارات في إسبانيا.

تطورات الأسعار: اتجاه تصاعدي مستمر في الارتفاع

تؤكد بيانات الربع الأول من عام 2025 ما كان يخشاه الكثيرون: شهدت أسعار المنازل في إسبانيا زيادة سنوية قدرها 8.71 تيرابايت 3 تيرابايت، حيث وصلت إلى مستويات قياسية في العواصم الرئيسية. وتأتي مدريد وبرشلونة في الصدارة بزيادات تزيد عن 12% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

"نحن نواجه سيناريو محدودية العرض بشكل غير عادي في مواجهة الطلب المتزايد باستمرار، خاصة في المدن الكبيرة".هذا هو الحال"، كما توضح ماريا فرنانديز، المحللة العقارية في شركة الاستشارات Urban Data. "يضاف إلى ذلك الضغط الإضافي من صناديق الاستثمار التي تواصل الرهان على العقارات الإسبانية كأصل آمن.

تعمل هذه الزيادة المستمرة على توسيع الفجوة بين متوسط سعر المنزل ومتوسط الراتب الإسباني. فوفقًا لأحدث بيانات المعهد الوطني للإحصاء، يحتاج المواطن العادي إلى إنفاق ما يعادل 8.3 سنوات من راتبه الكامل لشراء منزل مساحته 90 مترًا مربعًا في إحدى عواصم المقاطعات، مقارنة بـ 7.5 سنوات في عام 2023.

سوق الإيجار: ضغط غير مسبوق

إذا كان الشراء يمثل سيناريو معقدًا، فإن توقعات الإيجار لا تقدم آفاقًا أفضل. فقد شهدت أسعار الإيجارات زيادة قدرها 14.21 تيرابايت 3 تيرابايت على أساس سنوي على المستوى الوطني، مع زيادات تتجاوز 201 تيرابايت 3 تيرابايت في المناطق السياحية والمراكز الحضرية الكبيرة.

بعض الحقائق الكاشفة عن الوضع الحالي

- يبلغ متوسط سعر الإيجار الآن 14.8 يورو/م² في مدريد و16.2 يورو/م² في برشلونة.
- ينفق المستأجر العادي 461 تيرابايت 3 تيرابايت من دخله على الإيجار، وهو ما يزيد كثيراً عن 301 تيرابايت 3 تيرابايت التي يوصي بها الخبراء.
- انخفض متوسط الوقت اللازم لاستئجار عقار إلى 4 أيام فقط في العواصم الكبرى.
- انخفض المعروض من الإيجارات طويلة الأجل بمقدار 22% في العام الماضي.

"نحن نشهد عواقب التقاء عدة عوامل: احتراف القطاع مع دخول كبار الملاك، وتحويل المساكن إلى الإيجارات السياحية وزيادة الطلب من أولئك الذين لا يستطيعون تحمل تكاليف الشراء", يقول بيدرو غوميز، المتحدث باسم منصة الحق في السكن.

سياسات الإسكان الجديدة: ما بين التنظيم والتحفيز

في مواجهة هذا الوضع، نفذت الإدارات العامة تدابير مختلفة خلال العام الماضي تهدف إلى احتواء الأسعار وتسهيل الحصول على السكن. ومن أهم هذه التدابير ما يلي:

قانون الإسكان 2024

يتضمن التشريع الجديد، الذي دخل حيز التنفيذ في سبتمبر 2024، تدابير مثل:

- إعلان مناطق الإجهاد مع ضوابط أسعار الإيجار، المطبقة حاليًا في 28 بلدية إسبانية.
- زيادة قدرها 150% من IBI للمساكن الخالية (من العقار الثالث).
- الالتزام بتخصيص 30% من المشاريع الجديدة للإسكان المدعوم.
- حظر بيع المساكن العامة لصناديق الاستثمار.

خطة الدولة للإسكان 2025-2028

12.5 مليار دولار، تشمل الخطة:

- بناء 110,000 وحدة سكنية عامة للإيجار الاجتماعي.
- منح مباشرة تصل إلى 350 يورو شهرياً للمستأجرين الشباب.
- ضمانات عامة لتسهيل شراء المنازل الأولى للأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا.
- إعادة تأهيل الطاقة لـ 500,000 مسكن، مع دعم يصل إلى 801 تيرابايت من التكلفة.

النتائج الأولية

بعد الأشهر الأولى من التنفيذ، كانت النتائج متباينة. تُظهر البيانات احتواءً طفيفًا في نمو الأسعار في المناطق التي تعاني من ضغوط (من 14.21 تيرابايت إلى 9.81 تيرابايت على أساس سنوي)، ولكن أيضًا انخفاضًا في المعروض من الإيجارات قدره 171 تيرابايت في هذه المناطق نفسها.

"غالبًا ما يكون لسياسات مراقبة الأسعار آثار عكسية إذا لم تصاحبها زيادة كبيرة في العرض العام".يحذر كارلوس مارتينيز، الخبير الاقتصادي المتخصص في الإسكان، من أن "يكمن التحدي الحقيقي في البناء الجماعي للمساكن الميسورة التكلفة، وهذا يستغرق وقتاً واستثماراً مستداماً.

التوقعات: إلى أين يتجه السوق؟

تشير التوقعات للفترة المتبقية من عامي 2025 و2026 إلى اعتدال نمو الأسعار، على الرغم من عدم توقع حدوث تصحيح كبير على المدى القصير. يشير الخبراء إلى عدة عوامل رئيسية ستحدد تطورات السوق:

السياسة النقدية: قد يؤدي التخفيض المحتمل لأسعار الفائدة المتوقع بحلول نهاية عام 2025 إلى زيادة تحفيز الطلب على الشراء.

2. بناء مساكن جديدة: مع بدء تشغيل 95,000 مسكن في عام 2024، لا يزال العرض غير كافٍ لتلبية الطلب (يقدر بـ 140,000 مسكن سنويًا).

3. أثر السياسات الجديدة: ستعتمد فعالية التدابير التنظيمية إلى حد كبير على تنفيذها وقدرتها على زيادة مخزون المساكن الميسورة التكلفة بالفعل.

4. التطورات الاجتماعية والديمغرافية: سيستمر نمو الأسر المعيشية المكونة من شخص واحد (التي تمثل بالفعل 281 تيرابايت من الإجمالي) والتركيز في المراكز الحضرية الكبيرة في الضغط على الأسعار.

رؤية أبطال الرواية

ولفهم واقع السوق بشكل أفضل، أردنا أن نلقي نظرة فاحصة على تجارب بعض أبطال السوق:

"لقد كنت أبحث عن شقة لشرائها في مدريد منذ ثلاث سنوات. لديّ وظيفة جيدة ومدخرات جيدة، ولكن الأسعار ترتفع بوتيرة أسرع مما يمكنني توفيره. في كل مرة أجد شقة بأسعار معقولة، وبحلول الوقت الذي نرتب فيه للمشاهدة تكون هناك عروض بالفعل أعلى من السعر المبدئي". - ميغيل، 34 سنة، مهندس.

"كان عليّ الاختيار بين الاستئجار في الضواحي أو مشاركة شقة. أدفع 850 يورو مقابل غرفة بحمام في شقة مشتركة. وهو ما يعادل نصف راتبي تقريباً، ولكن ليس لدي خيار آخر إذا كنت أريد العيش بالقرب من العمل. - لورا، 29 عاماً، صحفية.

"بصفتي مالك عقار صغير، دفعتني التهديدات المستمرة بمزيد من اللوائح التنظيمية إلى بيع شقتيّ المستأجرتين. فالمخاطر والقيود تتزايد، وأنا أفضل استثمارات أخرى ذات مشاكل أقل. - أنطونيو، 58 عاماً، مالك صغير

كيف يؤثر هذا الوضع عليك؟

هل شعرت بتأثير ارتفاع الأسعار على بحثك عن مسكن؟ هل تعتقد أن السياسات الجديدة تسير في الاتجاه الصحيح؟ ما هي الحلول التي تقترحها لتحسين فرص الحصول على مسكن؟

شارك تجربتك في التعليقات. يمكن أن تساعد شهادتك القراء الآخرين الذين يجدون أنفسهم في مواقف مماثلة، وتساهم في تكوين صورة أكثر اكتمالاً للواقع العقاري الإسباني.

يقف سوق العقارات الإسباني عند مفترق طرق تاريخي. وبعيداً عن الأرقام والإحصاءات، فإننا نواجه مشكلة اجتماعية من الدرجة الأولى تهدد مشروع حياة الملايين من الإسبان، وخاصة الشباب.

نحن في RifPost نعتقد أن الحل ينطوي بالضرورة على ميثاق وطني كبير للإسكان يتجاوز الدورات السياسية، بمشاركة جميع الوكلاء المعنيين: الإدارات العامة والمطورين والمؤسسات المالية والمستثمرين والمواطنين.

ولم يعد بالإمكان التعامل مع الإسكان كأصل استثماري في المقام الأول، متناسين وظيفته الاجتماعية الأساسية. كما لا يمكن أن نقع في تبسيط الحلول قصيرة الأجل التي قد تكون مربحة سياسياً لكنها لا تعالج الأسباب الهيكلية للمشكلة.

تحتاج إسبانيا إلى زيادة مخزونها من المساكن الميسورة التكلفة بشكل كبير، وتنفيذ سياسات تخطيط حضري أكثر مرونة واستدامة، وتطوير نماذج مبتكرة للحصول على السكن مثل الإسكان المشترك أو الشراكات بين القطاعين العام والخاص في تعزيز الإسكان الاجتماعي.

في الأسابيع المقبلة، سينشر موقع RifPost سلسلة خاصة عن نماذج سياسات الإسكان الناجحة المطبقة في بلدان أوروبية أخرى وإمكانية تكييفها مع الواقع الإسباني. ندعوكم لمتابعة هذه السلسلة والمشاركة في النقاش حول أحد أكبر التحديات التي تواجه مجتمعنا.